Mutui Online

È possibile avere 2 mutui in contemporanea? E' opportuno fare diverse considerazionI, in quanto ci sono limitazioni ben precise, sia a livello normativo che a livello reddituale. In generale, sì: un istituto di credito può concedere un secondo mutuo ad un cliente che ha già un mutuo in corso (con lo stesso istituto o con un altro, è indifferente).

2 mutui in contemporanea: i requisiti 

Per poter ottenere 2 mutui in contemporanea è necessario però considerare alcuni aspetti ben precisi.

• Per ottenere un secondo mutuo, ad esempio per l’acquisto di una seconda casa, è necessario poter contare su dei requisiti reddituali in grado di assorbire senza problemi la rata mensile aggiuntiva; di solito la spesa complessiva per i mutui non deve superare il 30-35% degli introiti netti del richiedente
• Le banche concederanno un secondo mutuo solo ai clienti con un merito creditizio ottimale, ovvero a coloro che non hanno mai avuto problemi con pagamenti in precedenza
• Non è possibile avere 2 mutui prima casa in contemporanea ma è possibile affiancare ad un mutuo per eventuali lavori di ristrutturazione (rispettando i requisiti reddituali richiesti)

Avere 2 mutui è, quindi, possibile ma solo in alcune circostanze e solo se si rispettano i requisiti richiesti dagli istituti di credito. Prima di procedere con la richiesta di un secondo mutuo, è opportuno valutare, con molta attenzione, vantaggi e svantaggi per essere certi di poter gestire il pagamento di una doppia rata mensile.

Mutuo prima casa

Nel settore mutui, uno dei principali prodotti con cui gli utenti hanno a che fare è il mutuo prima casa, una particolare forma di prestito riservata all’acquirente di un immobile. A differenza di altre forme di mutuo, il mutuo prima casa garantisce una serie di agevolazioni, sia al momento dell’acquisto che successivamente, in fase di dichiarazione dei redditi, con la possibilità di ottenere detrazioni fiscali specifiche.

Un immobile per poter essere definito come “prima casa” deve rispettare precise caratteristiche. Il mancato rispetto di anche uno solo dei requisiti elencati di seguito farà decadere le agevolazioni concesse all’acquirente.

• l’immobile deve trovarsi nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la sua residenza; in alternativa, l’acquirente deve spostare la residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile acquistato entro 18 mesi oppure il Comune dell’immobile è lo stesso in cui l’acquirente svolge la sua attività
• l’acquirente dell’immobile “prima casa” non è titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di proprietà usufrutto, uso e abitazione relativi ad uno o più immobili che si trovano nello stesso comune dell’immobile acquistato
• l’acquirente dell’immobile “prima casa” non è titolare di altri immobili situati sul territorio italiano che sono stati acquistati sfruttando le agevolazioni fiscali previste per la prima casa
• l’immobile non deve essere considerato come un’abitazione di lusso
• l’acquirente dell’immobile deve essere una persona fisica

L’acquisto di un immobile tramite un mutuo prima casa garantisce una serie di agevolazioni importanti per l’acquirente stesso.

• Imposta di registro al 2% in caso di acquisto dell’immobile da privati (senza l’agevolazione prima casa l’imposta è al 9%)
• IVA al 4% in caso di acquisto da un’azienda
• Imposta ipotecaria e catastale di 50 Euro cadauna
• Detrazione fiscale del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati nel corso dell’anno di riferimento della dichiarazione dei redditi

Il muto prima casa è, quindi, una delle principali opzioni per l’acquisto di un immobile ma deve fare i conti con alcune limitazioni. Ecco alcuni importanti elementi da considerare per quanto riguarda questa particolare tipologia di mutuo.

• Non si possono avere due mutui prima casa in contemporanea sullo stesso immobile.
• È possibile richiedere un mutuo per l’acquisto di una prima casa, sfruttando i vantaggi del mutuo prima casa, ed un mutuo la ristrutturazione della stessa (che viene definito mutuo integrativo).
• È possibile avere due o più mutui sulla prima casa ma non nello stesso momento; resta possibile, quindi, beneficiare delle agevolazioni del mutuo prima casa in due momenti diversi della propria vita.
• È possibile cointestare il mutuo prima casa - ad esempio con il coniuge: in questo caso, in fase di dichiarazione dei redditi entrambi gli intestatari del contratto potranno beneficiare delle detrazioni fiscali in proporzione alle spese sostenute personalmente nell’anno di imposta considerato

Le agevolazioni legate al mutuo prima casa sono disponibili esclusivamente per un finanziamento. Per i mutui cointestati, inoltre, lo stesso prestito permette a due o più individui di accedere alle agevolazioni e, in particolare, alla detrazione fiscale prevista per le prime case.

Due mutui insieme: come fare richiesta

Chiarito la questione legata al mutuo prima casa ed a tutte le agevolazioni previste, resta disponibile la possibilità di richiedere un secondo mutuo per l’acquisto di una seconda casa oppure di attivare due mutui per l’acquisto di due immobili. In generale, quindi, si possono avere due mutui nel caso in cui vi siano le risorse finanziarie per sostenere una spesa mensile che sarà pari alla somma delle rate dei due mutui.

Per avere due mutui in contemporanea è necessario:

• poter contare su di un reddito sufficiente elevato ed in grado di assorbire, senza problemi, la doppia rata mensile
• presentare una storia creditizia ottimale e non aver mai pagato in ritardo una rata di un mutuo precedente

Il rispetto dei requisiti di reddito per l’ottenimento di un secondo mutuo è legato a precise valutazioni da parte dell’istituto di credito a cui ci si rivolgerà per ottenere il prestito necessario ad effettuare l’acquisto. Chi richiede il mutuo dovrà presentare le garanzie sufficienti per poter ottenere l’approvazione da parte della banca che è legata ad una precisa analisi delle potenzialità finanziarie del richiedente. In linea di massima, la banca, per proceder con il riconoscimento del mutuo, dovrà ritenere che il reddito del suo cliente sia sufficiente a poter gestire, senza alcun problema, la rata “doppia” legata alla presenza di due mutui in contemporanea.

Questo sistema deve essere considerare come un’estrema semplificazione dell’analisi che la banca compie per valutare la fattibilità del mutuo. La presenza di due mutui e, quindi, di importi mensili da pagare più elevati può comportare una lunga serie di fattori aggiuntivi da considerare. In generale, la fattibilità del secondo mutuo va sempre valutata caso per caso sulla base delle esigenze e, soprattutto, del reddito del richiedente.

Il mutuo integrativo per lavori di ristrutturazione 

Si può, inoltre, accendere a un mutuo denominato come “integrativo”, per eseguire lavori di ristrutturazione dello stesso (anche in un secondo momento rispetto all’acquisto).

In questo caso, il secondo mutuo avrà, chiaramente, un importo inferiore e non potrà beneficiare dei privilegi fiscali garantiti dal mutuo prima casa. Resta fondamentale, in ogni caso, il rispetto dei requisiti reddituali che la banca richiederà per poter eseguire l’operazione e garantire il credito sufficiente per permettere al suo cliente di poter realizzare i progetti d’acquisto e ristrutturazione.

Unire due mutui: il consolidamento dei debiti 

È possibile anche procedere con l’unione dei due mutui in uno richiedendo un consolidamento dei debiti.

Il consolidamento dei debiti porta con sé alcuni svantaggi:

• l’incremento del tasso d’interesse, che di fatto si tradurrà in un aumento delle spese complessive;
• l’obbligo di dover riaffrontare le spese dell’attivazione pratica.

Il consolidamento dei debiti comporta:

• l’accorpamento in un’unica rata mensile due mutui oppure un mutuo e più prestiti permettendo di ridurre l’impatto del pagamento mensile sul budget familiare
• l’allungamento del periodo di ammortamento ed un possibile aumento dei tassi d’interesse

Attraverso la surroga del mutuo il mutuatario può trasferire il finanziamento presso un'altra banca, con una procedura semplice e piuttosto rapida. Il cosiddetto Decreto Bersani ha reso gratuita l'operazione per il mutuatario, che così può beneficiare delle condizioni vantaggiose offerte dalle banche concorrenti di quella con cui ha acceso il mutuo che sta rimborsando. In questa guida vedremo quando conviene fare la surroga del mutuo, come farla, quali sono i documenti richiesti e quanto tempo serve per completare l'operazione. 

Quando conviene la surroga del mutuo?

Ricorrere alla surroga del mutuo conviene se si può ottenere un vantaggio economico o se si hanno condizioni contrattuali migliori rispetto a quelle offerte dalla propria banca. 

In particolare, è una buona idea trasferire il mutuo se la nuova banca offre:

• tassi di interesse più convenienti;
• condizioni di rimborso migliori;
• maggiore solidità e un servizio clienti più affidabile. 

Generalmente si procede con la surroga del mutuo quando c'è la possibilità di approfittare di una discesa dei tassi di interesse. Con la surroga si può decidere di mantenere il tipo di tasso scelto inizialmente oppure modificarlo, passando da un tasso fisso a uno variabile o viceversa. Per valutare l'effettiva convenienza della surroga del mutuo bisogna tener conto non solo del livello attuale dei tassi di interesse ma anche della loro possibile evoluzione in futuro nel corso del periodo di rimborso. 

Quando si sta considerando l'idea di surrogare il mutuo è importante anche considerare quali sono le condizioni di rimborso proposte dalla banca a cui si vuole surrogare il finanziamento. La presenza o meno di commissioni di incasso rata, la possibilità di saltare uno o più pagamenti senza conseguenze e la possibilità di avere una certa flessibilità nell'importo delle rate sono sicuramente fattori da valutare con attenzione.

Se poi la banca a cui si vuole trasferire il mutuo gode anche di una migliore reputazione e affidabilità e offre un servizio clienti attento e professionale è un valore aggiunto da non sottovalutare. 

Quando non conviene la surroga del mutuo?

Per avere un'idea precisa riguardo alla convenienza o meno della surroga del mutuo è necessario stimare con precisione il risparmio che si può ottenere durante tutto il periodo di rimborso del prestito. 

In linea di massima, sono tre le circostanze nelle quali surrogare il mutuo non è conveniente:

• se la variazione dei tassi di interesse è minima e se non ci sono vantaggi evidenti sulle modalità di rimborso;
• se manca poco tempo alla fine del mutuo;
• se il debito residuo è basso. 

Il primo caso è il più frequente. In un periodo di stabilità dei tassi di interesse il risparmio ottenibile dal trasferimento del mutuo è minimo e, anche se la surroga è gratuita per il cliente, può non valerne la pena. 

Dato il sistema di rimborso utilizzato dalle banche e che prende il nome di ammortamento alla francese, la convenienza della surroga è massima nei primi anni del finanziamento. Questo perché nei primi anni di ammortamento le rate sono composte per la maggior parte della quota di interessi e, se si trova un'offerta di surroga che applica un tasso di interesse più basso, si può risparmiare moltissimo. Al contrario, se mancano pochi anni al termine dell'ammortamento si sta rimborsando prevalentemente il capitale prestato dalla banca e l'effetto positivo della variazione dei tassi di interesse è molto ridotto. 

Non conviene procedere con la surroga nemmeno se il capitale residuo è basso, tanto che in genere le banche accettano le domande di surroga solo se il suo valore è superiore a 50.000 euro. 

Costi e documentazione

Il cliente che richiede la surroga deve pagare soltanto la tassa di iscrizione dell'operazione nel registro immobiliare, pari a 35 euro. Tutti gli altri costi legati all'operazione sono a carico della banca che accetta la surrogazione del mutuo. 

In seguito all'entrata in vigore del Decreto Bersani spetta alla nuova banca sostenere: 

• i costi di perizia dell'immobile;
• le spese notarili;
• le commissioni di gestione della pratica. 

La procedura di richiesta della surroga del mutuo è snella anche per quanto riguarda la documentazione da consegnare alla nuova banca. I documenti necessari possono essere distinti in due categorie:

• i documenti relativi a chi fa richiesta di surroga;
• i documenti riguardanti l'immobile e il contratto di mutuo da surrogare. 

Chi vuole surrogare il mutuo deve presentare alla banca:

• un documento di identità;
• il codice fiscale;
• l'attestato di nascita;
• il documento di stato civile (in caso di separazione o divorzio va allegata la sentenza del giudice);
• un documento che attesta il proprio reddito (le ultime due buste paga o il CUD per i dipendenti, il modello Unico per gli autonomi). 

Per quanto riguarda l'immobile e il contratto di mutuo vanno consegnati:

• il compromesso;
• l'atto d'acquisto dell'immobile;
• il contratto di mutuo;
• la planimetria dell'immobile;
• il documento che attesta l'iscrizione dell'ipoteca;
• il conteggio estintivo elaborato dalla banca che ha concesso il mutuo da surrogare, che attesta il debito residuo. 

Modalità e tempistiche

Se si ha intenzione di surrogare il mutuo la prima cosa da fare è verificare quali sono le offerte di mutuo di più banche e fare una stima del risparmio che si può ottenere. Usare un comparatore online come quello di SOStariffe.it dà un'idea dei tassi di interesse correnti. Per una stima più precisa si può richiedere un preventivo di mutuo a una o più banche e valutare l'effettiva convenienza dell'operazione. 

Se il risparmio è sufficientemente alto, si può procedere con la surroga del mutuo. Il passaggio viene gestito dalla vecchia e dalla nuova banca e il cliente deve preoccuparsi solo di fornire la documentazione richiesta dall'istituto di credito. 

Una volta presentata la domanda di surroga, la nuova banca procederà con la valutazione della richiesta. Se l'esame dell'affidabilità del debitore ha esito positivo e se non ci sono vizi nell'immobile o irregolarità nel contratto di mutuo, è probabile che la richiesta venga accolta e che si proceda con il passaggio del mutuo dalla vecchia banca alla nuova. 

Il tempo effettivo necessario per il completamento dell'operazione varia da banca a banca. La norma stabilisce comunque che la surroga debba essere completata entro 30 giorni dalla data in cui è stato richiesto il conteggio estintivo alla vecchia banca. 

Risorse utili

• Surroga mutuo prima casa: come funziona, come richiederla e quando conviene

• Mutui tasso fisso: tutto quello che c'è da sapere

• Come ottenere un mutuo prima casa

• Cosa sapere prima di stipulare un mutuo? I 4 errori da evitare

• Qual è la differenza fra mutuo e prestito?

È quindi lecito chiedersi quali sono le conseguenze di un fallimento bancario e quali regole si seguono. In questa guida vedremo in particolare cosa succede al mutuo in caso di fallimento della banca, quali sono le garanzie a tutela dei clienti e quali sono le opzioni a disposizione di chi sta rimborsando un mutuo. 

La banca può fallire?

La banca, essendo a tutti gli effetti un'impresa privata, può fallire nel caso in cui non riuscisse a far fronte ai suoi impegni nei confronti dei creditori. Bisogna però tenere presente che il fallimento di una banca può avere effetti molto gravi e andrebbe evitato a tutti i costi. 

La funzione creditizia svolta dalle banche è molto importante per il funzionamento del sistema economico ma altrettanto delicata. In caso di crisi, infatti, la banca potrebbe trovarsi nelle condizioni di non poter restituire il denaro ai suoi clienti e ci sarebbero conseguenze negative a cascata che interessano risparmiatori e imprese. 

Per il loro ruolo delicato, alle banche si applicano regole particolari. Con il Decreto Salva Banche (DL n.237/2016) si è stabilito che, in caso di grave crisi bancaria, gli istituti di credito debbano essere acquisiti da parte di altre banche. In questo modo si evitano le disastrose conseguenze economiche di un fallimento e si cerca di salvaguardare i clienti della banca. 

Accanto alle norme previste dal Decreto Salva Banche, bisogna ricordare la presenza del Fondo interbancario di tutela dei depositi. Si tratta di un fondo alimentato da versamenti delle diverse banche italiane, che viene usato in caso di fallimento bancario per coprire i depositi fatti dai risparmiatori. 

Chi ha aperto un conto corrente o un conto deposito presso la banca fallita può recuperare i propri depositi fino al limite di 100.000 euro. Se i risparmiatori sono coperti, che succede invece a chi ha acceso un mutuo presso la banca in fallimento? 

Cosa succede in caso di crisi della banca

In caso di crisi bancaria gli scenari che possono manifestarsi sono essenzialmente due:

• la banca viene rilevata da un altro istituto bancario e i rapporti contrattuali vengono trasferiti al nuovo istituto bancario;
• la banca non viene salvata e si procede con la liquidazione dei beni e con la ripartizione di quanto ricavato secondo quanto stabilito dalla procedura concorsuale. 

La prima situazione è quella più favorevole per i clienti della banca e quella che si cerca di incentivare. Quando la vecchia banca viene rilevata i clienti vengono trasferiti automaticamente alla nuova banca e tutti i contratti proseguono come sempre. Sia per chi ha un conto corrente sia per chi ha un mutuo non cambia nulla.  

Il secondo caso è puramente teorico e nella pratica, per effetto delle previsioni del Decreto Salva Banche, le banche in crisi vengono sempre assorbite da un'altra banca o da un grande gruppo bancario. Ad ogni modo il fallimento della banca non comporta la cancellazione del mutuo e il debitore deve continuare a rimborsare il finanziamento senza interruzioni, seguendo le indicazioni del tribunale. 

Cosa succede ai mutui in caso di fallimento bancario

Chi ha acceso un mutuo presso una banca che mostra segnali di crisi non deve preoccuparsi. In ogni caso il suo immobile è al sicuro e il suo contratto rimane valido. Dal momento che la banca viene acquisita da un altro istituto bancario, il mutuo rimane attivo alle stesse condizioni concordate inizialmente:

• l'importo del mutuo rimane lo stesso;
• il tasso di interesse rimane quello concordato all'inizio se si tratta di un mutuo a tasso fisso e segue l'andamento dell'Euribor se si tratta di un mutuo a tasso variabile;
• il sistema di calcolo della rata rimane invariato;
• la durata del prestito non cambia;
• non bisogna prestare nuove garanzie alla banca.

Chi non vuole che i propri contratti vengano trasferiti alla nuova banca può in qualsiasi momento avvalersi della portabilità del mutuo, o surrogazione del mutuo. In questo caso si sceglie di trasferire il mutuo dalla vecchia banca a una nuova banca, scelta liberamente. La portabilità implica anche la possibilità di modificare le condizioni di rimborso del mutuo: si può cambiare il tipo di tasso di interesse o modificare la durata del periodo di ammortamento. 

Quando si parla di mutui e, dunque, di finanziamenti, ci sono due termini ricorrenti che contribuiscono a fare la differenza nella modalità con la quale saranno rimborsati i soldi presi in prestito: il tasso di interesse TAN, che è l’acronimo di Tasso Annuale Nominale, e TAEG, che invece sta per Tasso Annuo Effettivo Globale d’interesse.

Si tratta di due parametri molto significativi quando si vuole quantificare il costo reale di un finanziamento richiesto, per esempio, per l’acquisto di un immobile. Confrontare TAN e TAEG può risultare dunque indispensabile per valutare il tipo di mutuo che avrà i tassi di interesse più bassi: quale parametro sarà necessario prendere maggiormente in considerazione? Qual è, invece, il tasso di interesse più conveniente quando si vuole fare un mutuo per la casa?

Ecco di seguito una panoramica dettagliata sul significato dei due termini, su quali aspetti focalizzarsi e su quanto può essere vantaggioso o sconveniente optare per un mutuo con un tasso di interesse fisso oppure per uno con un tasso di interesse variabile.

Cos’è il TAN?

Il TAN è il tasso di interesse applicato dalla banca, il cui calcolo varia a seconda che un mutuo sia a tasso fisso o variabile. Il Tasso Annuale Nominale corrisponde al tasso di interesse, espresso in termini percentuali, che viene applicato ogni anno sul capitale erogato. Si tratta, in altra parole, del tasso di interesse puro, ovvero la somma che si versa al finanziatore in un anno calcolata sulla base dell’importo pagato. In genere, nei normali piani di ammortamento, il TAN non viene pagato a fine anno in un’unica soluzione, ma suddiviso in rate con scadenza prestabilita. Per esempio, nel piano di ammortamento alla francese, gli interessi che vengono rimborsati in un primo periodo sono superiori alla quota capitale, e vanno diminuendo man mano che si accorcia la durata del finanziamento.

Cos’è il TAEG

Il TAEG, invece, è un tasso che non viene applicato sul calcolo delle rate di rimborso. È un parametro che indica qual è il costo globale del prestito o del mutuo, e di conseguenza comprende tutte le spese obbligatorie da pagare all’apertura e alla chiusura di un mutuo o di un finanziamento. La funzione del TAEG, Tasso Annuo Effettivo Globale d’interesse, è, pertanto, più di tipo informativo, nel senso che serve a calcolare quale sarà il costo complessivo per un finanziamento di qualsiasi tipo.

Sulla base della Direttiva europea 90/88/CEE, le spese obbligatori previste dal TAEG, detto anche Isc (Indicatore sintetico costo), sono le seguenti:

• l’imposta sostitutiva;

• le spese di istruttoria dell’istituito di credito;

• il costo della perizia del tecnico della banca;

• le spese di gestione della pratica, come quelle di incasso rata, quelle per le operazioni di pagamento o i costi per le comunicazioni periodiche;

• le spese di mediazione creditizia se interviene una società di consulenza;

• le polizze obbligatorie, quali quella scoppio e incendio sul fabbricato.

Il TAEG non annovera le spese notarili.

In molti ritengono che per trovare il miglior mutuo disponibile sia necessario confrontare i TAN: nella pratica, per individuare qual è il mutuo più conveniente l’indicatore che bisognerebbe comparare è invece il TAEG. Per farlo basta mettere a confronto la documentazione informativa dei vari finanziamenti e avere con precisione la stima di quale avrà il costo maggiore o minore.

Su SosTariffe.it è disponibile un comparatore online gratuito che mette a confronto il TAEG previsto dai vari istituti di credito per i prestiti per l’apertura di un mutuo, che permette di valutare la soluzione migliore grazie a un filtro di ricerca comprendente i seguenti parametri:

• l’importo del mutuo da sostenere;

• la tipologia di tasso di interesse (variabile, fisso, misto);

• la propria provincia di residenza;

• la durata del finanziamento;

• la propria età e il valore medio mensile dello stipendio percepito.

Dopo avere inserito i valori sopra indicati, sarà possibile avere a disposizione una tabella con l’elenco completo delle banche disponibili, disposte secondo un ordine progressivo che prende in considerazione il costo della rata mensile, il TAEG applicato, il costo fisso, quello dell’istruttoria e quello della perizia. In questo momento la banca con il TAEG più basso, pari all’1,12%, è Hello Bank!, la banca online del gruppo BNL.

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TAN e TAEG: esempi

Riportiamo due esempi di finanziamento per comprendere meglio le differenze esistenti fra i due indicatori.

Dopo aver ribadito che nel valutare il finanziamento per un mutuo è consigliabile fare un confronto fra i TAEG, ricordiamo le diverse tipologie di muto esistenti e quali sono i vantaggi che le caratterizzano. Nello specifico, saranno analizzati:

• i mutui con un tasso di interesse fisso;

• i mutui con un tasso di interesse variabile;

• i mutui con tasso misto.

Cos’è il mutuo a tasso fisso?

Con mutuo a tasso fisso si intende un finanziamento che ha una rata a importo mensile costante per tutta la sua durata. Il tasso fa riferimento all’IRS, Interest Rate Swap, noto anche come Eurirs (il tasso base usato di solito per il calcolo degli interessi fissi) al quale si aggiunge lo spread della banca, che in genere ha valore compreso fra lo 0,5% e il 3%.

Il mutuatario che opta per un tasso fisso saprà già, nel momento in cui sottoscrive il contratto, quale sarà la durata del suo mutuo, quanto costerà ogni singola rata e la cifra complessiva che dovrà rimborsare all’istituito di credito che ha concesso il finanziamento.

Vantaggi e svantaggi del mutuo a tasso fisso

Uno dei punti di forza di un mutuo con tasso di interesse fisso è rappresentato dalla sicurezza data al mutuatario che, nel periodo stabilito, quello della durata dell’ammortamento, pagherà sempre la stessa quota. Quest’ultima non potrà subire variazione alcuna. In tal senso, sarà molto più pratico poter organizzare il proprio budget mensile e gestire la rata del mutuo in relazione a tutte le altre spese da dover sostenere.

D’altro canto, il principale svantaggio di un finanziamento a tasso fisso si lega al costo, che è generalmente più oneroso. In più, il mutuo a tasso fisso non potrà usufruire di eventuali agevolazioni sui tassi che le oscillazioni dei mercati a volte generano, ma è comunque possibile tentare nel tempo di abbassare il proprio tasso di interesse fisso ricorrendo a una surroga.

Il mutuo a tasso fisso è in genere consigliato ai lavoratori dipendenti, che hanno uno stipendio mensile fisso e la necessità di pianificare le proprie spese, cercando di ridurre al minimo gli imprevisti. In più, un mutuo con un interesse di questo tipo rappresenta una buona soluzione anche per tutti coloro che non hanno intenzione di correre dei rischi e vogliono conoscere la cifra effettiva da pagare mese per mese.

Cos’è il mutuo a tasso variabile?

Per quanto riguarda, invece, il mutuo a tasso variabile si tratta di un finanziamento nel quale il tasso di interesse dipende dall’oscillazione di un indice finanziario di riferimento, chiamato Euribor. Se questo tasso sale, allora aumenta anche l’importo della rata, che al contrario diminuisce all’abbassarsi dell’Euribor. Chi sceglie questa tipologia di mutuo è perfettamente consapevole della variabilità delle rate mensili. Uno degli aspetti che spesso vengono considerati consiste nel fatto che gli importi delle rate iniziali di un mutuo a tasso variabile sono più bassi rispetto a quelle di un mutuo a tasso fisso.

In questo particolare momento, le politiche monetarie messe in atto dalla Banca centrale europea e la riduzione dello spread, hanno reso la sottoscrizione di nuovi mutui molto vantaggiosa, in quanto i tassi di interesse – sia i fissi sia i variabili – si trovano ai minimi storici e risulta conveniente, anche per chi ha già un mutuo all’attivo, andare alla ricerca di una surroga e tentare di abbassare gli interessi sulle rate mensili.

Vantaggi e svantaggi del mutuo a tasso variabile

Come già anticipato, uno degli aspetti più significativi della convenienza di un mutuo a tasso variabile è rappresentato dal fatto che l’importo delle prime rate è ridotto rispetto a quelle del mutuo a tasso fisso. Inoltre, al diminuire dell’inflazione, chi ha scelto questa tipologia di pagamento avrà dei vantaggi in quanto l’importo della rata da pagare sarà più basso. Il tasso variabile dipende dalle oscillazioni del mercato: questo aspetto può rappresentare uno svantaggio che però si conosce fin dall’inizio, per questo è la migliore soluzione per chi non ha paura di rischiare.

Chi è il target ideale del mutuo con tasso di interesse variabile? Sicuramente un mutuatario che vorrebbe ottenere un ritorno economico derivante dalle dinamiche di mercato, quindi una persona flessibile, consapevole di quanto peso potrà avere sul suo patrimonio un’eventuale variazione in negativo o in positivo del costo di una rata mensile. Per questo motivo, il mutuo a tasso variabile viene in genere scelto da chi ha un reddito medio/alto, in grado di sostenere senza particolari difficoltà le variazioni improvvise dovute all’aumento dei tassi.

Cos’è il mutuo a tasso misto

Nel tempo, è stata ideata una terza soluzione che prende il nome di mutuo a tasso misto, nato dalla fusione fra il tasso fisso e il tasso variabile. Si tratta di una particolare tipologia di mutuo nel quale è possibile passare da un tasso fisso a uno variabile – e viceversa – in base a quelle che sono le condizioni stabilite nel contratto e alle scadenze fissate. In genere, è il mutuo preferito da chi è alla ricerca di una soluzione intermedia fra i vantaggi e gli svantaggi dei tassi fisso e variabile.

Ricapitolando:

• il mutuo con tasso di interesse fisso prevede una rata con importo fisso per tutta la durata del finanziamento. Il tasso viene calcolato sulla base dell’Eurirs e dello spread della banca. Le rate del mutuo sono in genere più alte nel periodo iniziale;

• il mutuo con tasso di interesse variabile, invece, comporta un tasso che varia in relazione all’andamento dell’Euribor, legato alla politica finanziaria stabilita dalla Banca centrale europea. Questa tipologia di mutuo prevede rate più basse nel periodo iniziale;

• il tasso di interesse misto è quello che combina il tasso fisso al tasso variabile, garantendo al mutuatario una rata di tipo variabile.

Risorse utili

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Prestito senza interessi: guida alla ricerca e all'attivazione

Per effettuare il calcolo del mutuo online e scegliere l’opzione di prestito più adatta alle proprie esigenze è possibile utilizzare lo strumento di comparazione di SosTariffe.it per mutuiche offre una panoramica completa su tutte le migliori proposte di mutuo disponibile in Italia.

Trova il miglior mutuo prima casa 

Confrontando le varie soluzioni di mutui disponibili si potrà avere un’idea ben precisa, sulla base delle proprie condizioni reddituali, in merito a quelli che saranno gli importi massimi che i vari istituti di credito andranno ad erogare, le rate mensili da pagare ed i tassi d’interesse che andranno a determinare, in modo diretto, l’effettiva convenienza del mutuo scelto.

Al momento dell’ottenimento del mutuo prima casa, l’acquirente che ha completato l’acquisto di un immobile, da adibire ad abitazione principale, potrà sfruttare una serie di agevolazioni fiscali, nel caso in cui vengano rispettati tutti i requisiti, che, di fatto, si tradurranno nella possibilità di ottenere un ulteriore risparmio sui costi complessivi del mutuo.

Mutuo prima casa: cos’è e quando richiederlo

Il mutuo prima casa è il prestito ipotecario riservato ad un utente, non ancora proprietario di un immobile, che si appresta a richiedere il supporto di un istituto di credito per procedere con l’acquisto della “prima casa”. Di norma, il mutuo erogato dalla banca copre solo una parte del valore dell’immobile che si sta per acquistare.

Chiaramente, l’acquirente può richiedere un mutuo che vada a coprire anche una percentuale inferiore del valore dell’immobile da acquistare.

Ad esempio, un acquirente dotato di una buona liquidità potrà scegliere di richiedere un mutuo il cui importo non supera il 50% del valore dell’immobile andando poi a coprire la restante parte del costo di “tasca propria” al momento dell’acquisto.

Alcuni istituti presentano formula specifiche con mutui che possono arrivare a coprire anche il 100% del valore dell’immobile, al fine di venire incontro alle esigenze di una vasta fascia di utenti. In questo caso, è prevista la stipula di una polizza fideiussoria per la copertura dell’importo che eccede il limite dell’80% del valore dell’immobile.

Queste soluzioni, oltre ad essere abbastanza rare, si caratterizzano per un rischio considerevole per gli istituti di credito che si tradurrà in un netto incremento delle garanzie richieste per la concessione del mutuo e, soprattutto, del tasso d’interesse che, quindi, farà aumentare notevolmente i costi per le tasche dell’acquirente.

Nella maggior parte dei casi, quindi, si avrà a che fare con un mutuo caratterizzato da un importo massimo che non potrà superare l’80% del costo d’acquisto dell’immobile. Questo vincolo, che accomuna la maggior parte delle banche, va sempre considerato con attenzione per poter individuare, con precisione, la tipologia di immobile da acquistare ed il suo relativo valore.

Per quanto riguarda la durata, invece, solitamente un mutuo prima casa presenta diverse opzioni tra cui scegliere. Molti istituti, infatti, fanno della flessibilità uno degli elementi centrali della loro offerta e, quindi, puntano tantissimo sulla possibilità di garantire la libertà di scelta all’acquirente per quanto riguarda la durata del mutuo.

Di norma, il mutuo prima casa può arrivare ad avere una durata pari a 30 anni (in alcuni casi si può estendere anche a 40 anni).

Spesso, optare per un mutuo di durata intermedia (15-20 anni) può risultare una scelta più vantaggiosa, considerando i costi complessivi. In altri casi, invece, allungare la durata del mutuo si rivela essere la soluzione ideale per rispettare i vincoli fissati dall’istituto di credito che erogherà il prestito solo se la rata mensile non supererà una certa percentuale del reddito familiare.

La soluzione migliore va valutata sempre caso per caso, sulla base di quelle che sono le reali esigenze e la disponibilità economica del nucleo familiare di colui che va a richiedere il mutuo prima casa. Solo un’analisi dettagliata di questi elementi permetterà di individuare la struttura più vantaggiosa del mutuo.

Mutuo prima casa: la scelta dell’immobile

Il primo passo per ottenere un mutuo prima casa è rappresentato dalla scelta dell’immobile da acquistare. Il limite all’importo del mutuo, che come detto non può superare, di solito, l’80% del valore dell’immobile da acquistare, comporta, obbligatoriamente, la necessità per l’acquirente di fissare un tetto ben preciso al valore dell’immobile andando così ad escludere diverse opzioni d’acquisto.

La scelta dell’immobile si accompagna a tutta una serie di valutazioni di natura economica che riguardano anche tutte le altre spese extra da affrontare, oltre al mutuo, per poter completare l’acquisto e, successivamente, poter permettersi di pagare le rate senza troppi problemi.

I costi fissi legati al possesso di un immobile, gli eventuali lavori di ristrutturazione ed ammodernamento dello stesso e le spese “ordinarie” (ad esempio le quote condominiali) andranno ad incidere sul bilancio familiare come o addirittura più delle rate del mutuo. Per questo motivo, prima di richiedere il mutuo è fondamentale avere ben chiare quelle che sono le proprie possibilità di spesa.

Scegliere l’immobile da acquistare, confrontare online le varie opzioni di mutuo disponibile (per individuare l’opzione migliore) ed analizzare le proprie reali possibilità di spesa sono tutti passaggi essenziali per procedere con la richiesta vera e propria del mutuo che, a sua volta, passa per l’analisi di fattibilità che dovrà compiere la banca.

Analisi di fattibilità

Dopo aver individuato l’istituto di credito che offre le condizioni più vantaggiose per l’ottenimento del mutuo e dopo aver individuato l’immobile da acquistare, o comunque dopo aver chiarito l’importo di cui si ha bisogno per comprare casa, si passerà alla richiesta vera e propria del mutuo.

Il primo step di tale richiesta è rappresentato dal parere di fattibilità. In questa fase, il richiedente deve presentare tutta la documentazione necessaria a chiarire all’istituto di credito la sua condizione reddituale. Si tratta di un passaggio essenziale per poter permettere alla banca di valutare, con precisione, la fattibilità del mutuo.

In sostanza, in questa fase, l’istituto di credito è chiamato ad analizzare le possibilità economiche e le garanzie dell’acquirente che si appresta a richiedere l’erogazione del mutuo per l’acquisto della prima casa. La banca andrà ad esprimere un parere relativo alle reali possibilità che l’acquirente dell’immobile avrà di pagare tutte le rate del mutuo senza difficoltà.

Il primo elemento che una banca va ad analizzare nell’analisi relativa alla fattibilità del mutuo è rappresentato dal reddito del richiedente e del suo nucleo familiare. Per permettere all’istituto di procedere con una valutazione corretta, chi richiede il mutuo dovrà presentare i documenti relativi alla dichiarazione dei redditi.

I dati reddituali andranno poi confrontati con il valore dell’immobile da acquistare. Tale valore, come detto in precedenza, permetterà di stabilire l’importo massimo del mutuo e, quindi, giocherà un ruolo molto importante nel completamento dell’analisi di fattibilità.

A questo punto, la banca valuterà anche il rapporto importo della rata / reddito familiare. Tale rapporto, di norma, non deve superare il 30% al fine di poter giudicare come fattibile l’erogazione di un mutuo prima cosa alle condizioni richieste dall’acquirente dell’immobile. In alcuni casi, per rendere fattibile l’erogazione del mutuo, sarà necessario allungarne la durata (fissandola ad esempio in 25 o 30 anni) al fine di abbassare l’importo della rata e poter scendere al di sotto del 30% nel rapporto rata / reddito.

L’analisi di questo rapporto e, quindi, la valutazione sulla durata del mutuo, al fine di rendere il prestito effettivamente sostenibile per l’acquirente dell’immobile, sono elementi essenziali per determinare l’ottenimento del mutuo prima casa. Nel caso in cui non dovessero esserci le condizioni per raggiungere un rapporto soddisfacente tra i due fattori citati, l’analisi di fattibilità potrebbe dare un parere negativo.

A rendere più agevole il riconoscimento della fattibilità del mutuo potrebbero intervenire delle garanzie supplementari presentate da terzi a sostegno della richiesta di erogazione del mutuo effettuata dall’acquirente dell’immobile. Il caso più frequente di garanzie supplementari è rappresentato dai genitori che, per aiutare il figlio nell’ottenimento del mutuo, offrono delle garanzie aggiuntive da presentare alla banca per facilitare l’erogazione del prestito e, quindi, la possibilità di acquistare l’immobile.

In generale, le garanzie supplementari possono rappresentare un elemento decisivo per ottenere un parere positivo in merito alla fattibilità del mutuo. Quando possibile, quindi, chi presenta la richiesta di mutuo potrà trovare sempre molto conveniente presentare anche delle garanzie supplementari a sostegno della sua domanda.

Richiesta del mutuo prima casa

Dopo aver superato con successo l’analisi di fattibilità, sarà necessario passare allo step successivo.

A questo punto, infatti, l’acquirente dell’immobile dovrà procedere con l’effettiva richiesta per ottenere il mutuo prima casa.

Tale richiesta comporta l’invio di tutta la documentazione necessaria alla banca che, dopo aver ricevuto la richiesta, procederà con l’ultima analisi dei documenti e con l’erogazione del mutuo.

Nel caso la richiesta del mutuo venga effettuata da un lavoratore dipendente, sarà necessario fornire l’ultima busta paga e la copia de modello CUD o del modello 730 oltre ad una dichiarazione sull’anzianità di servizio del dipendente effettuata dal datore di lavoro.

Se, invece, la richiesta viene presentata da un lavoratore autonomo, la documentazione dovrà contenere una copia del modello Unico, l’attestato di iscrizione all’Albo professionale , in caso di libero professionista, o un estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato.

A seconda dei casi, la documentazione andrà integrata con ulteriori elementi. Prima di procedere con la richiesta, sarà necessario assicurarsi di aver ottenuto tutte le informazioni sulla documentazione da inviare per poter ottenere il mutuo prima casa.

Anche un solo piccolo errore, come un documento mancante, potrebbe rallentare l’approvazione della richiesta e la successiva erogazione del mutuo stesso. Per questo motivo, è importante prendersi tutto il tempo necessario per mettere assieme la documentazione per la richiesta del mutuo al fine di essere certi di aver raccolto tutti i documenti necessari per l’approvazione.

Dopo aver acquisito tutta la documentazione che il richiedente dovrà mettere assieme in modo autonomo, la banca procederà con tutti i dovuti accertamenti, necessari per valutare la veridicità dei documenti ricevuti. Terminati anche gli accertamenti, in caso di esito positivo, la banca procederà con l’erogazione del mutuo dando riscontro immediato al cliente che riceverà tutte le informazioni relative al contratto ed alla stipula dell’atto di finanziamento.

Agevolazioni mutuo prima casa

L’ottenimento del mutuo per l’acquisto della prima casa permette all’acquirente di accedere ad una serie di agevolazioni di natura fiscale che rappresentano un incentivo al completamento dell’acquisto dell’immobile. Il richiedente che ha ottenuto il mutuo per l’acquisto della “prima casa” potrà sfruttare una detrazione fiscale pari al 19% degli interessi passivi.

La possibilità di sfruttare questo sistema di agevolazione fiscale consente a chi va a richiedere il mutuo di poter sfruttare una serie di vantaggi aggiuntivi e, quindi, di andare a ridurre le spese complessive legate all’acquisto dell’immobile da adibire a “prima casa” e, quindi, ad abitazione principale.

L'importo massimo, comprensivo di oneri accessori, da cui calcolare la detrazione del 19% prevista dalla normativa è pari a 4 mila Euro all’anno. Di conseguenza, se nel corso di un anno si pagano interessi passivi superiori a 4 mila Euro, la detrazione massima ottenibile sarà sempre pari al 19% di 4 mila Euro. DI conseguenza, grazie a quest’agevolazione è possibile ottenere una riduzione dell’imposta pari ad un massimo di 760 Euro per ogni anno in cui viene richiesta l’agevolazione.

Nell’agevolazione possono essere inclusi anche i costi d’istruttoria e della perizia bancaria, il costo dell’atto notarile e le impostate pagate sul mutuo. Resta escluso l’atto di compravendita. Il beneficiario dell’agevolazione deve essere anche l'intestatario del contratto di mutuo.

Per poter accedere alle agevolazioni relative all’acquisto della prima casa si dovranno rispettare specifici requisiti:

• l’immobile “prima casa” non può essere un immobile considerato “di lusso” al fine di ottenere le agevolazioni;

• l’acquirente, per ottenere le agevolazioni, deve essere una persona fisica;

• l’acquirente non può essere proprietario, anche in comunione con il coniuge, di un altro immobile acquistato con l’agevolazione “prima casa”;

• al momento dell’acquisto, l’acquirente non deve possedere un altro immobile abitativo ubicato nell’area dello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile per chi si richiedono le agevolazioni “prima casa”;

• entro 18 mesi dal rogito, l’acquirente deve portare la residenza nello stesso comune dell’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”; nel caso in cui la residenza non venga spostata entro i tempi previsti dalla normativa, si registrerà la decadenza delle agevolazioni;

Per poter ottenere le agevolazioni legate all’acquisto della prima casa è, quindi, necessario assicurarsi di poter contare su tutti i requisiti previsti dalla normativa. Il mancato rispetto anche di un solo requisito, infatti, farà decadere la possibilità di accedere alle agevolazioni rendendo così meno conveniente il mutuo con cui si è completato l’acquisto dell’immobile adibito ad abitazione principale.

Le agevolazioni sono una risorsa importante per chi procede con l’acquisto della prima casa e si traducono in una considerevole opportunità di risparmio, sia nel breve che nel lungo periodo.

Il mutuo per la prima casa, per la maggior parte delle persone, è la spesa più cospicua che ci si ritroverà ad affrontare: in media 20 o 30 anni con una rata mensile per restituire il finanziamento utilizzato per acquistare l’immobile dei propri sogni, ovviamente con gli interessi a gravare sul capitale, in maniera diversa a seconda che si abbia un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile.

Anche dopo aver scelto tra le tante offerte mutui oggi disponibili anche sui comparatori come SOStariffe.it, è possibile intervenire per diminuire l’impatto di questa spesa. Uno dei modi è, nel caso in cui si abbia una disponibilità di denaro di una certa entità, richiedere l’estinzione del mutuo, la cui regolamentazione è molto cambiata negli ultimi quindici anni.

Con l’estinzione completa del mutuo, infatti, si paga in un’unica soluzione tutto il debito residuo ancora da restituire all’istituto di credito e si dice finalmente addio alle altre rate; inoltre, è possibile chiedere anche solo un’estinzione parziale, andando a diminuire l’ammontare della rata mensile.

Qui di seguito, ecco tutte le informazioni sulle procedure da seguire per avvalersi di questa possibilità, ma anche per capire se è conveniente procedere oppure se l’estinzione del mutuo non provocherebbe un miglioramento apprezzabile delle proprie condizioni economiche.

Estinzione totale e parziale del mutuo: differenze e procedura

L’estinzione anticipata del mutuo è disponibile in due versioni: totale oppure parziale. Come facilmente intuibile, con l’estinzione parziale viene versata solo una parte del debito, con una conseguente riduzione della rata che viene concordata con l’istituto di credito. Per poter completare l’estinzione anticipata è previsto il pagamento di una penale, ma solo se il mutuo è stato stipulato prima del 2 febbraio 2007.

La procedura di estinzione del mutuo (parziale o totale che sia) viene definita dalla banca. In genere, è necessario inviare una comunicazione ufficiale, tramite raccomandata oppure PEC, allegando i propri documenti. In linea di massima, quando si vuole procedere con l’estinzione conviene sempre contattare prima il Servizio Clienti dell’istituto, in modo da valutare, con precisione, le modalità per completare l’operazione.

Nel caso di estinzione completa del mutuo, ovviamente il finanziamento viene chiuso in tutto e per tutto, ma è da ricordare che nel pagamento finale sarà incluso anche il costo amministrativo per i conteggi di estinzione, oltre ai cosiddetti “dietimi giornalieri”: sono gli interessi relativi al periodo intercorrente tra il pagamento dell'ultima rata ed il giorno in cui avviene l'estinzione, calcolati al tasso del mutuo.

Quando invece l’estinzione è parziale, si deduce dal debito residuo del mutuo il capitale versato anticipatamente. Questo significa che la banca non potrà più richiedere interessi su quella quota per tutta la durata del mutuo, e quindi la rata diminuirà in proporzione alla frazione di debito estinto.

Per sapere quanto sarà la rata da pagare dopo l’estinzione del mutuo, basta applicare la seguente formula:

• NR = (VR / CR) x (CR – SR)

Dove “NR” è la nuova rata, “VR” la vecchia rata del mutuo, “CR” il capitale residuo ancora da pagare e “DS” il debito saldato con l’anticipo. In altre parole, con una rata del mutuo da 800 euro, 150.000 euro ancora dovuti e un’estinzione parziale di 30.000 euro, la nuova rata sarà pari a (800/150.000)x(150.000-30.000) = 640 euro.

Cosa dice la legge sull’estinzione del mutuo

Fino al 2007, estinguere un mutuo anticipatamente non era un’operazione indolore. Bisogna infatti farsi carico di una penale, che ancora oggi può essere applicata per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007.

La Legge Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007) ha invece stabilito che non c’è penale per l’estinzione anticipata dei mutui che appartengono a una di queste tre tipologie:

• mutuo per l’acquisto della prima casa;
• mutuo per la ristrutturazione della prima casa;
• mutuo l’acquisto di immobili destinati allo svolgimento di attività economiche o professionali da parte di persone fisiche.

Da ricordare anche che l’Italia è stata l’unico Paese europeo a rifiutarsi di dare alle banche la possibilità di richiedere nuovamente una penale per l’estinzione anticipata del mutuo in seguito alla Direttiva europea in materia di mutui (2014/17/UE).

Le tempistiche per richiedere l’estinzione anticipata del mutuo

In quale momento del finanziamento, esattamente, si può cominciare a pensare all’estinzione parziale o anche totale del mutuo? Secondo l’art. 40, comma 1 del Testo Unico Bancario, da subito, o quasi (di solito alcune banche richiedono che siano passati almeno 18 mesi dalla stipula, ma la condizione deve sempre risultare dal contratto, altrimenti è illegittima).

La lettera della legge dice infatti: «i debitori hanno facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca esclusivamente un compenso onnicomprensivo per l’estinzione contrattualmente stabilito».

Cosa succede per i mutui stipulati prima di febbraio 2007?

I mutui accesi prima del 2 febbraio 2007 prevedono ancora delle penali per chi sceglie l’estinzione anticipata. Fortunatamente, la Legge Bersani è intervenuta anche su questo punto, imponendo delle soglie massime per la definizione di tale ammontare.

A influenzare il calcolo della penale concorrono tre diversi fattori:

• la tipologia del tasso, se fisso, variabile o misto
• l’anno di accensione del mutuo
• l’anzianità del finanziamento, e più nello specifico se questa è nella prima metà del piano ammortamento o nella seconda

Per i mutui a tasso variabile sono previste le seguenti penali:

Da notare che è prevista una clausola di salvaguardia che riduce di 0,2 punti la penale se questa è pari o uguale al massimo definito dall’Accordo.

Queste, invece, sono le penali per i mutui a tasso fisso:

Per quanto riguarda i mutui a tasso misto, invece, è prevista una rinegoziazione del tasso a determinate scadenze. La penale, per i mutui accesi prima del 31 dicembre 2000 e per quelli stipulati successivamente ma con revisione dei tassi a cadenza biennale o inferiore, segue quanto visto per i mutui a tasso variabile. Per gli altri mutui a tasso misto, invece, si applicano le penali del variabile se al momento dell’estinzione è in vigore il tasso variabile. Viceversa, si applicano quelle del fisso.

L'estinzione anticipata del mutuo prevede una penale?

Per quanto riguarda i mutui a tasso fisso, la penale per la loro estinzione è stabilita in base a un’altra variabile: se la sottoscrizione è avvenuta prima o dopo il 31 dicembre 2000.

Con i mutui precedenti a questa data, si applicano queste penali:

• 0,50% di penale massima per l’estinzione anticipata
• 0,20% di penale durante se si è nel terzultimo anno
• nessuna penale se si è negli ultimi due anni

Per i mutui stipulati tra il 1° gennaio 2001 e il 2 febbraio 2007 (dopo, come abbiamo detto, la penale non esiste più) le penali massime sono invece le seguenti:

• 1,90% quando l’estinzione avviene nella prima metà del periodo di ammortamento
• 1,50% quanto l’estinzione avviene nella seconda metà del periodo di ammortamento
• 0,20% quanto l’estinzione avviene durante il terzultimo anno del piano di rimborso
• nessuna penale se si è negli ultimi due anni

La penale per i mutui a tasso variabile e misto

Per quanto riguarda invece i mutui a tasso variabile stipulati prima del 2 febbraio 2007, si applicano le seguenti penali:

• 0,50% di penale massima per l’estinzione anticipata
• 0,20% di penale durante se si è nel terzultimo anno
• nessuna penale se si è negli ultimi due anni

Più complicata la situazione per i mutui a tasso misto, per i quali ci sono penali specifiche in base alle modalità di variazione del tasso previste dal contratto: in questi casi è fondamentale contattare la banca per richiedere ulteriori informazioni.

Come si calcola il residuo per estinguere il mutuo?

Per calcolare il residuo del mutuo da estinguere è necessario utilizzare questa formula:

• Debito residuo = capitale ricevuto in prestito – quote capitali già versate (senza interessi)

La valutazione del debito residuo può essere fatta consultando le informazioni fornite dalla banca, tenuta ad aggiornare periodicamente lo stato della restituzione del capitale ricevuto in prestito. Quando si vuole valutare la convenienza di un’estinzione anticipata del mutuo, quindi, conviene sempre contattare prima la banca per richiedere informazioni precise e aggiornate sullo stato del mutuo e del piano di ammortamento.

Ammortamento alla francese ed estinzione del mutuo

Un mutuo con piano di ammortamento alla francese prevede una rata mensile caratterizzata da una quota di interesse superiore alla quota capitale nella prima parte del piano di ammortamento. La quota di interesse calerà progressivamente mentre la quota capitale della rata crescerà. In sostanza, quindi, chi ha accesso il mutuo pagherà, inizialmente, più interessi. Questo sistema è uno svantaggio in fase di estinzione anticipata del mutuo per chi ha ricevuto il capitale.  Molte banche, in ogni caso, tendono a proporre un mutuo con piano di ammortamento alla francese proprio per massimizzare i vantaggi anche in caso di estinzione anticipata del mutuo.

Come si fa a richiedere l’estinzione del mutuo

Se si opta per l’estinzione parziale o completa del mutuo, la prima cosa da fare naturalmente è contattare la banca presso la quale si è stipulato il finanziamento, comunicando la propria volontà e chiedendo che l’istituto di credito fornisca il calcolo della somma da versare per il rimborso del debito.

La banca provvederà anche a fornire l’apposito modulo da compilare da parte del cliente, e si occuperà inoltre a produrre il documento di conteggio di estinzione anticipata. In altre parole, i documenti necessari sono i seguenti:

• modulo da compilare per la richiesta di estinzione
• copia del documento di identità del richiedente
• copia del codice fiscale del richiedente

Una volta avviata la pratica, la banca verifica le reali capacità di rimborso del debitore e controlla l’operazione avviata, procedendo poi all’incasso della somma. Infine, la banca rilascerà la documentazione relativa alla chiusura del contratto entro 30 giorni dalla conclusione dell’operazione di estinzione totale del mutuo.

Che cosa succede all’ipoteca?

Secondo la legge, in caso di estinzione anticipata del mutuo anche la garanzia ipotecaria viene automaticamente cancellata, il tutto senza alcun onere per il debitore.

Conviene chiedere l’estinzione del mutuo?

Quando ci si trova con un mutuo prima casa con rate ancora da pagare e una disponibilità di denaro abbastanza consistente – ad esempio per un’improvvisa eredità, per la vendita di un altro immobile in proprio possesso e così via – può nascere spontanea l’intenzione di estinguere il finanziamento ancora acceso, pagando le residue rate del mutuo. Ma è davvero sempre conveniente?

Se da una parte la risposta sembra ovvia – conviene sempre, perché così si evita di pagare ulteriori interessi sulle rate ancora da maturare – dall’altra bisogna sempre tenere conto che la disponibilità di una cifra piuttosto ingente può aprire le porte a un suo diverso impiego.

Tutto questo però si complica tenendo conto che quasi tutti i mutui, oggi, non hanno una quota di interessi identica per ogni rata; secondo le regole del piano di ammortamento alla francese, infatti, quasi tutto ciò che viene pagato nei primi anni di finanziamento viene utilizzato proprio per saldare gli interessi complessivi di tutto il finanziamento, e solo successivamente si paga a tutti gli effetti l’immobile acquistato. Negli ultimi anni, la rata è costituita esclusivamente dalla quota capitale.

Quando conviene, quindi, estinguere il mutuo? Soprattutto quando si è iniziato da poco, visto che sono proprio i primi anni quelli in cui gli interessi sono più ingenti. Se manca invece poco all’estinzione naturale del finanziamento, con la rata che è solo quota capitale, potrebbe non valerne la pena, perché comunque gli interessi si sono già pagati: meglio pensare a usi alternativi per il nostro capitale.

I migliori mutui del momento

Per individuare i migliori mutui del momento è opportuno considerare vari fattori: l’importo da richiedere in prestito, la durata del piano di ammortamento e il tipo di mutuo (tasso fisso o variabile) sono elementi che vanno a influenzare la convenienza o meno delle proposte delle singole banche.

Per poter scegliere, con precisione, il miglior mutuo su cui puntare è necessario affidarsi alla comparazione dei preventivi, accessibile in modo gratuito, imparziale e senza impegno tramite il comparatore di SOStariffe.it per mutui, disponibile anche per chi vuole richiedere una sostituzione del mutuo. Basteranno inserire pochi dati per poter accedere subito a una panoramica completa e dettagliata delle migliori opzioni disponibili in questo momento.

Ecco una simulazione per mostrare i migliori mutui del momento per un lavoratore dipendente a tempo indeterminato che richiede un mutuo per un importo complessivo di 150.000 euro (per l’acquisto della prima casa del valore di 250.000 euro) nel comune di Milano, con reddito netto di 2.500 euro al mese. Il mutuo ha durata di 20 anni.

Risorse utili

Calcolo rata mutuo, come fare: simulazione ed esempi

Cosa succede al mutuo se la banca fallisce?

Meglio mutuo o affitto? Guida semplice e completa

Mutui tasso fisso: tutto quello che c'è da sapere

Simulazione mutuo prima casa: come capire quale conviene

Surroga mutuo prima casa: come funziona, come richiederla e quando conviene

Ulteriormente, occorre ricordare che la sottoscrizione di mutuo a tasso fisso - sempre in relazione alla già accennata opportunità di “congelare” l’importo delle rate, rinunciando al variabile - può pur sempre essere convertito in un mutuo a tasso di interesse variabile qualora la banca erogante acconsenta, o qualora si ricorra a una surroga, con sostituzione del finanziamento con banca concorrente. Un’ipotesi che, stante le condizioni applicate può essere remota, ma che il futuro potrebbe comunque tenere in diversa osservazione.

Mutui a tasso fisso: i contro

Sanciti i principali vantaggi, possiamo ricordare quali siano - di contro - gli svantaggi del mutuo a tasso fisso. Il primo, e più importante, è certamente relativo al fatto che i mutui a tasso fisso impediscono al mutuatario la possibilità di potersi avvantaggiare della presenza di condizioni particolarmente favorevoli di mercato: in altri termini, congelando l’importo delle rate sulla base del tasso di interesse rilevato al momento della sottoscrizione del contratto di mutuo, emerge come il mutuatario stesso verrà privato dell’opportunità di ottenere i benefici legati all’evoluzione favorevole dei tassi (ovvero, tassi di mercato in calo). Si tratta, inoltre, di uno svantaggio che si lega con un altro malus: il tasso di partenza dei mutui a tasso variabile è sempre stato generalmente più basso di quello dei mutui a tasso di interesse fisso.

Come richiedere un mutuo a tasso fisso

Detto quanto sopra, la richiesta di un mutuo a tasso fisso non conosce particolari divergenze rispetto a quanto avviene con la generalità dei finanziamenti. Dunque, la prima fase sarà rappresentata da quella della sottoscrizione della domanda di mutuo, allegando tutta la documentazione utile per poter permettere alla banca di compiere una prima analisi di fattibilità e, soprattutto, una vera e propria istruttoria, con definizione della sostenibilità tecnica dell’operazione e valutazione del merito creditizio da parte del soggetto richiedente.

Tra la documentazione da allegare per l’accensione di un mutuo per la casa, ci sono:

• i documenti reddituali (buste paga, dichiarazione dei redditi);
• i documenti tecnico-giuridico sull’immobile (visura catastale, planimetria, atto di provenienza);
• i documenti del fideiussore, colui che – in altri termini – garantisce per il regolare pagamento del debito, entrando in gioco (quale co-obbligato dell’obbligato principale) per restituire il debito in caso di inadempienza del mutuatario.

Una volta espletata la fase istruttoria, la banca sarà pronta a fornire:

• una delibera negativa (diniego della richiesta di mutuo a tasso fisso);
• una delibera positiva (accoglimento della richiesta).

In questo secondo caso, avviserà il futuro mutuatario della possibilità di poter fissare l’appuntamento con il notaio, finalizzato a stipulare l’atto di mutuo (e di norma, contestualmente, quello di compravendita e di iscrizione ipotecaria).

Dal giorno dell’erogazione alla prima rata di ammortamento, decorreranno i cosiddetti interessi di preammortamento, da addebitarsi contestualmente alla prima rata del programma di rimborso. Anche il mutuo a tasso fisso, così come la generalità dei mutui, sarà infine estinguibile anticipatamente rispetto alla scadenza naturale, senza pagamento di penalità.

Durante il piano di ammortamento, come sopra anticipato, vi sarà altresì la possibilità di poter sostituire il finanziamento con una nuova linea, o surrogare il mutuo (gratuitamente) modificando una o più caratteristiche tecniche dello stesso, e cercando dunque di usufruire del mutuo in maniera sempre più versatile, flessibile e in linea con le mutevoli esigenze di budget.

Mutuo a tasso fisso: può aumentare? Tutto quello che c’è da sapere

La domanda che numerosi utenti si pongono è la seguente: un mutuo a tasso fisso può aumentare? Ovvero, la rata mensile di un mutuo a tasso fisso può cambiare di importo nel corso del tempo? La risposta è: no. Per questo tipo di mutuo, come dice la locuzione stessa “tasso fisso”, rimane stabile. Il tasso di interesse concordato alla stipula del contratto del mutuo resta uguale nel tempo, senza aumenti o riduzioni nel corso degli anni.

Questa è la fondamentale differenza rispetto a un mutuo a tasso variabile, il cui tasso di interesse e, di conseguenza, la sua rata mensile possono invece cambiare (aumentando o diminuendo) nel corso del tempo.

Per quanto riguarda, un mutuo a tasso fisso, una volta che il mutuatario ha firmato il contratto con la banca o la società finanziaria:

• il tasso di interesse applicato al prestito non subirà cambiamenti nel tempo;
• l’importo stabilito della sua rata mensile rimane sempre lo stesso per l’intera durata del periodo di ammortamento.

Anche qualora ci siano rialzo o ribassi dei tassi di interessi legati all'andamento del costo del denaro decisi dalla BCE, il mutuo a tasso fisso è al riparo da queste fluttuazioni.

La simulazione di un mutuo per la prima casa è una fase fondamentale per chi desidera acquistare un immobile. Il processo aiuta a comprendere quale opzione di finanziamento sia più conveniente in base alle proprie esigenze e possibilità finanziarie, iniziando con la definizione del budget complessivo per l'acquisto, comprendendo sia il capitale proprio che l'importo del prestito necessario.

La scelta del mutuo migliore varia a seconda delle circostanze individuali, della situazione finanziaria e degli obiettivi a lungo termine, quindi prendere una decisione informata è di vitale importanza: ecco perché questa guida cercherà di aiutarvi per fare la scelta migliore in merito alla vostra casa.

Importanza della simulazione del mutuo

La simulazione del mutuo permette di avere un quadro chiaro e dettagliato delle opzioni di finanziamento disponibili, aiutando a prendere decisioni più informate e adatte alle proprie esigenze finanziarie.

La simulazione consente anche di confrontare le offerte di diverse banche o istituti di credito, fornendo una base solida per negoziare le condizioni più vantaggiose. Capire in anticipo i costi totali del mutuo, inclusi gli interessi e le spese accessorie, aiuta a evitare sorprese future e a pianificare con maggiore sicurezza il proprio investimento immobiliare.

La simulazione del mutuo offre la possibilità di esplorare scenari diversi, come variazioni nel tasso di interesse o cambiamenti nella situazione finanziaria personale, permettendo di valutare la flessibilità e la sostenibilità del mutuo nel lungo termine.

Fattori da considerare nella simulazione

Nella fase di confronto delle offerte di mutuo di diverse banche durante la simulazione, è essenziale valutare non solo i tassi di interesse, ma anche altri aspetti. Importante è considerare il Tasso Effettivo Globale (TEG) che include tutti i costi associati al mutuo, come le spese di istruttoria e le assicurazioni. Le condizioni di flessibilità offerte dalla banca, come la possibilità di modificare la durata o la rata del mutuo, possono essere cruciali in base alla propria situazione finanziaria e alle esigenze future.

Il servizio clienti e la reputazione della banca sono altrettanto importanti. Una banca con un buon servizio clienti può fare una grande differenza, soprattutto in momenti di necessità. È anche utile analizzare le condizioni per l'estinzione anticipata del mutuo, in quanto potrebbero esserci penalità o restrizioni.

Raccogliere informazioni da recensioni online o da persone di fiducia che hanno già esperienza con le banche in questione può fornire ulteriori dati utili. L’importante è ricordare che una valutazione completa dovrebbe considerare una serie di fattori, tra cui costi aggiuntivi, flessibilità, qualità del servizio e sicurezza a lungo termine. Prendersi il tempo necessario per un'analisi approfondita e un confronto tra diverse opzioni permette di fare una scelta più informata e adatta alle proprie esigenze e obiettivi di vita.

Utilizzo di strumenti online per la simulazione

Come utilizzare al meglio gli strumenti online per simulare le diverse opzioni di mutuo? Ecco alcuni elementi da tenere sempre presenti:

• Selezionare un simulatore di mutuo affidabile: è importante scegliere uno strumento di simulazione offerto da un istituto finanziario rispettabile o un sito specializzato in finanza. Bisogna assicurarsi che il simulatore sia aggiornato e rifletta le condizioni di mercato attuali.
• Inserire i dati richiesti: si dovranno poi inserire informazioni come l'importo del prestito, il valore dell'immobile, la durata del mutuo, e il tipo di tasso (fisso, variabile o misto).
• Analizzare diverse opzioni di tasso e durata: va usato il simulatore per vedere come variano le rate mensili e gli interessi totali in base a diverse combinazioni di tasso di interesse e durata del mutuo.
• Confrontare i piani di ammortamento: molti simulatori forniscono un piano di ammortamento dettagliato, che mostra come si suddividono le rate tra capitale e interessi nel tempo.
• Valutare l’impatto dei tassi di interesse: bisogna sperimentare con diverse ipotesi di tasso di interesse per vedere come potrebbero variare le rate in scenari diversi, specialmente per i mutui a tasso variabile.
• Ricordarsi i costi aggiuntivi: va tenuto conto di eventuali costi aggiuntivi che potrebbero non essere inclusi nel simulatore, come spese notarili, assicurazioni, e costi di istruttoria.
• Aggiornare le informazioni: poiché le condizioni di mercato possono cambiare, è utile ripetere la simulazione periodicamente per valutare se ci sono opzioni di mutuo più vantaggiose.

Nella tabella qui sotto, vediamo invece alcuni vantaggi dell’accesso a simulatori di mutuo.

Tipo di tasso di interesse: fisso o variabile

Il tipo di tasso di interesse, sia fisso o variabile, è una componente cruciale di un mutuo e ha un impatto significativo sul costo complessivo del finanziamento.

• Tasso di interesse fisso: in un mutuo a tasso fisso, il tasso di interesse rimane invariato per tutta la durata del prestito. Ciò significa che la rata mensile di rimborso rimane costante, offrendo una certezza finanziaria nel lungo termine. Il vantaggio principale è la prevedibilità; si sa esattamente quanto si pagherà ogni mese, indipendentemente dalle fluttuazioni del mercato finanziario. Tuttavia, i tassi fissi possono essere leggermente più alti all'inizio rispetto ai tassi variabili, perché la banca assume il rischio delle variazioni future dei tassi di interesse.
• Tasso di interesse variabile: in un mutuo a tasso variabile, il tasso di interesse può cambiare in base a un indice di riferimento, come il tasso Euribor, spesso con un margine aggiuntivo stabilito dalla banca; quindi la rata mensile può aumentare o diminuire nel corso del tempo. I mutui a tasso variabile possono iniziare con tassi più bassi rispetto ai tassi fissi, il che può essere vantaggioso a breve termine. Tuttavia portano un maggior rischio finanziario nel lungo termine, in quanto le rate possono aumentare significativamente se i tassi di interesse salgono.

La decisione tra tasso fisso e variabile dipende da vari fattori, come le prospettive personali sull'andamento dei tassi di interesse futuri, la tolleranza al rischio, la durata del mutuo e la situazione finanziaria personale. È importante considerare attentamente queste variabili e, se necessario, consultare un consulente finanziario per fare una scelta informata che si adatti alle proprie esigenze e obiettivi finanziari.

Durata del mutuo

La durata del mutuo è un elemento fondamentale nella simulazione del finanziamento, poiché ha un impatto diretto sia sulla rata mensile sia sui costi totali del mutuo. Espressa in anni, determina il periodo durante il quale il prestito deve essere rimborsato. La scelta della durata dipende da diversi fattori, tra cui la capacità di gestire le rate mensili e la volontà di pagare interessi per un periodo più lungo o più breve.

Un mutuo con una durata più lunga comporta rate mensili più basse, poiché l'importo del prestito viene suddiviso su un numero maggiore di mesi. Al contrario, un mutuo con una durata più breve ha rate mensili più elevate, perché l'importo da rimborsare ogni mese è maggiore.

La durata più lunga di un mutuo comporta anche un costo complessivo maggiore in termini di interessi pagati nel tempo. Anche se le rate mensili sono più basse, la somma degli interessi pagati nel corso di molti anni può essere significativamente maggiore. Un mutuo con una durata più breve riduce il costo totale degli interessi, poiché il capitale viene rimborsato più rapidamente. Tuttavia, questo richiede una maggiore capacità finanziaria mensile.

La scelta della durata del mutuo deve quindi bilanciare il desiderio di rate mensili gestibili con la volontà di ridurre il costo totale degli interessi. Per alcune persone, avere rate più basse e quindi più gestibili è la priorità, anche a costo di pagare più interessi nel lungo termine. Per altri, l'obiettivo può essere quello di liberarsi del debito il più rapidamente possibile, riducendo l'onere totale degli interessi, a patto di poter gestire rate mensili più elevate.

Durante la simulazione di un mutuo, è quindi essenziale valutare attentamente come la durata influenzi sia le rate mensili sia il costo totale del mutuo, valutando la propria situazione finanziaria attuale e le aspettative future. Questa analisi aiuterà a determinare la durata del mutuo che meglio si adatta alle proprie esigenze e capacità di pagamento.

Valutare la propria capacità di rimborso

Valutare la capacità di rimborso durante la simulazione di un mutuo è un aspetto fondamentale per garantire la sostenibilità finanziaria a lungo termine. Ecco alcuni suggerimenti per effettuare questa valutazione:

• Analisi del budget mensile: è importante esaminare le entrate e le uscite mensili per determinare quanto si può destinare al pagamento del mutuo, senza compromettere altre spese essenziali. La comprensione delle proprie abitudini di spesa e la previsione di eventuali variazioni future delle entrate sono essenziali.
• Valutazione delle spese future: oltre alle spese correnti, è necessario prendere in considerazione eventuali spese future che potrebbero influire sulla capacità di rimborso, come l'istruzione dei figli, le spese sanitarie o il pensionamento.
• Mantenimento di un margine di sicurezza: è consigliabile non utilizzare interamente la capacità di rimborso per il mutuo. Avere un margine di sicurezza aiuta a far fronte a spese impreviste o a cambiamenti nel reddito.
• Valutazione dell’impatto di cambiamenti nei tassi di interesse: in caso di scelta di un mutuo a tasso variabile, è necessario considerare come un aumento dei tassi di interesse potrebbe influenzare le rate e la capacità di gestirlo.
• Uso di strumenti di simulazione: i simulatori di mutuo online possono essere utili per comprendere l'impatto delle diverse opzioni di mutuo sul budget mensile. Questi strumenti permettono di sperimentare con diversi scenari di rimborso.
• Consulenza professionale: in caso di incertezza sulla propria capacità di valutare accuratamente il budget, può essere utile consultare un consulente finanziario.

Sovrastimare la propria disponibilità finanziaria può portare a problemi quali l'incapacità di mantenere le rate del mutuo o la necessità di ridurre drasticamente altre spese importanti. Questo può causare stress finanziario e mettere in pericolo la stabilità economica. Pertanto è cruciale essere realistici e prudenti nella valutazione della propria capacità di rimborso, scegliendo un mutuo che sia gestibile comodamente, considerando le attuali circostanze finanziarie e possibili cambiamenti futuri. Un approccio responsabile aiuterà a mantenere un equilibrio finanziario sano nel raggiungimento dell'obiettivo di acquistare una casa.

Costi accessori e assicurazioni

Nella simulazione del mutuo, è essenziale includere i costi accessori e le assicurazioni per avere un quadro completo del costo totale. Questi elementi possono avere un impatto significativo e sono spesso trascurati.

Ecco un riassunto dei principali costi accessori:

• Spese di istruttoria: queste sono le spese che la banca addebita per l'elaborazione della domanda di mutuo. Possono variare notevolmente tra le diverse istituzioni finanziarie.
• Spese notarili: quando si acquista una casa con un mutuo, sono necessari ben specifici atti notarili. Queste spese sono relative alla redazione e alla registrazione degli atti.
• Tasse: in alcuni casi, possono essere dovute tasse relative all'acquisto dell'immobile o al mutuo stesso.
• Commissioni di intermediazione: Se si utilizza un intermediario finanziario o un agente immobiliare, possono esserci delle commissioni da pagare per i loro servizi.

Queste invece le assicurazioni:

• Assicurazione sulla vita: molte banche richiedono un'assicurazione sulla vita che copra il saldo del mutuo in caso di decesso del mutuatario.
• Assicurazione sull’immobile: protegge la proprietà da danni, come incendi o disastri naturali. Alcune banche la richiedono come condizione per il mutuo.
• Altre assicurazioni: a seconda della banca e del tipo di mutuo, possono essere richieste altre assicurazioni, come quella contro la perdita di lavoro.

L'inclusione di questi costi nella simulazione del mutuo è cruciale per due motivi principali: il primo è la rappresentazione realistica del costo totale, perché così si fornisce una stima più accurata del costo totale dell'acquisto dell'immobile e del mutuo, permettendo una pianificazione finanziaria più precisa. In secondo luogo c’è la prevenzione di sorprese finanziare, per evitare difficoltà finanziarie future, assicurando che il mutuatario sia consapevole di tutti i costi associati all'acquisto della casa.

Consultazione con un esperto finanziario

La consultazione con un esperto finanziario può essere un passaggio decisivo nel processo di simulazione del mutuo, specialmente per chi si affaccia per la prima volta al mondo dei finanziamenti immobiliari o per coloro che hanno situazioni finanziarie complesse.

Un esperto finanziario, come un consulente del credito o un pianificatore finanziario, può offrire numerosi vantaggi, tra cui:

• Consigli personalizzati: un esperto può fornire consigli su misura basati sulla situazione finanziaria personale, gli obiettivi a lungo termine e la tolleranza al rischio. Un approccio personalizzato è particolarmente utile per navigare tra le varie opzioni di mutuo e scegliere quella più adatta.
• Analisi delle opzioni di mutuo: gli esperti hanno accesso a un'ampia gamma di prodotti di mutuo e possono aiutare a confrontare e a decifrare le complessità delle diverse offerte, inclusi tassi di interesse, termini e condizioni, e costi accessori.
• Ottimizzazione fiscale e finanziaria: possono fornire consigli su come strutturare il mutuo per massimizzare i vantaggi fiscali e ridurre il costo complessivo del finanziamento.
• Gestione dei rischi: consigliano sulle migliori pratiche per gestire i rischi associati ai mutui, come la scelta tra tassi fissi e variabili e la valutazione delle opzioni di assicurazione.
• Supporto nella negoziazione: offrono assistenza nella negoziazione con le banche, aiutando a ottenere condizioni di mutuo più favorevoli.
• Preparazione per eventuali contingenze: aiutano a pianificare scenari futuri, come cambiamenti nelle condizioni finanziarie, e a valutare l'impatto di questi cambiamenti sul mutuo.
• Spiegazione chiara dei termini: gli esperti spiegano in termini chiari e comprensibili tutti gli aspetti tecnici e legali del mutuo, assicurando che il mutuatario comprenda pienamente l'impegno che sta assumendo.

Per coloro che desiderano un confronto diretto e immediato tra diverse opzioni di mutuo, esistono anche comparatori di mutui online, come quello di SOSTariffe.it. Questo strumento permette di visualizzare e confrontare rapidamente diverse offerte di mutuo da varie banche, basandosi su parametri come il tasso di interesse, la durata del mutuo e altri fattori rilevanti.

Comparazione delle offerte di diverse banche

Per confrontare le offerte di mutuo di diverse banche durante la simulazione, è utile esaminare alcuni parametri chiave. Qui di seguito la tabella presenta le proposte di mutuo da diverse banche, con i dettagli relativi a prodotto, finalità, importo, tasso, tipo di tasso, TAEG, durata, costo totale, e rata mensile, ipotizzando un mutuo da 50.000 euro:

Nella valutazione della convenienza complessiva di un'offerta di mutuo, come si è visto è importante non limitarsi al solo tasso di interesse. Anche se un tasso più basso può sembrare più vantaggioso, altri fattori come il TAEG (che include tutti i costi del mutuo) e il costo totale sono altrettanto importanti.

Il TAEG è particolarmente utile per confrontare le offerte in quanto fornisce una visione più completa del costo del mutuo, includendo interessi, spese e altre commissioni. Inoltre è fondamentale considerare la rata mensile e assicurarsi che sia sostenibile rispetto al proprio budget mensile.

Valutare il costo totale del mutuo aiuta a comprendere l'impatto finanziario complessivo dell'impegno a lungo termine. È indispensabile scegliere l'offerta che si adatta meglio alle proprie esigenze finanziarie e agli obiettivi a lungo termine, considerando sia i costi immediati sia quelli a lungo termine.

Risorse utili

Ecco un elenco di risorse utili che trattano tematiche affini a quelle della simulazione e gestione del mutuo:

• Mutui prima casa per under 36
• Cosa sapere prima di stipulare un mutuo
• Surroga mutuo prima casa
• Cosa succede al mutuo se la banca fallisce
• Bonus prima casa under 36

Queste guide e FAQ offrono informazioni aggiuntive e approfondimenti su vari aspetti dei mutui, dai cambiamenti normativi alle strategie per la gestione e la surroga dei mutui, fino alle implicazioni di eventi come il fallimento di una banca.

Un mutuo a tasso fisso, invece, ha un tasso di interesse che viene determinato al momento della stipula del mutuo e che non varia al variare del tasso di interesse di riferimento, l'IRS. Questo genere di mutuo è la scelta giusta se si desidera sapere con precisione qual è la rata da pagare alla banca fino alla fine del periodo di ammortamento. L'altra faccia della medaglia è che, dal momento che il tasso di interesse è immutabile, non si può beneficiare di un'eventuale discesa dei tassi, a meno che non si ricorra alla rinegoziazione del mutuo o alla surroga. 

Un'alternativa che equilibra i benefici dei mutui a tasso fisso e di quelli a tasso variabile sono i finanziamenti con tasso misto. In questo caso si può rivedere periodicamente il tipo di tasso applicato al mutuo, scegliendo se calcolare le rate utilizzando il tasso fisso o quello variabile. 

Chi desidera beneficiare della flessibilità dei tassi variabili ma vuole evitare che la rata salga oltre una certa soglia può chiedere alla banca l'applicazione di un tasso di interesse variabile con cap. Ricorrendo a questa soluzione si definisce al momento della stipula del contratto di mutuo la soglia oltre la quale il tasso di interesse non può salire. 

La differenza tra TAN e TAEG

Oltre a non considerare i pro e i contro delle diverse tipologie di tasso di interesse, un altro errore comune consiste nel non considerare con abbastanza attenzione il TAEG (Tasso annuo effettivo globale) del finanziamento.

Tra le voci che compongono il TAEG ci sono, oltre al tasso di interesse annuo nominale (TAN):

• le spese di istruttoria;
• le spese di perizia;
• i costi di incasso rata;
• le polizze assicurative previste dal contratto;
• gli oneri fiscali. 

La scelta della durata

Una volta individuato il tipo di tasso migliore per il proprio mutuo, è bene ragionare anche sulla durata del finanziamento. In merito alla durata, bisogna considerare che il finanziamento deve risultare sostenibile fino al termine del periodo di rimborso. Nella maggior parte dei casi i mutui vengono concessi per un periodo compreso tra 5 e 30 anni ma si può arrivare ad avere durate anche di 40 o 45 anni.

In genere le banche suggeriscono di stipulare un mutuo con una rata di importo pari al massimo a un terzo delle proprie entrate mensili. Oltre a considerare questa soglia indicativa, è importante considerare come la propria capacità di spesa può cambiare nel corso del tempo. Le entrate potrebbero aumentare a seguito di una promozione sul lavoro o potrebbero diminuire in caso di passaggio a un part-time, ad esempio. 

Scegliere una durata tale da garantire una rata sempre sostenibile è la scelta migliore per non ritrovarsi in difficoltà con i pagamenti, anche a costo di dover pagare degli interessi in più.

L'importanza di monitorare l'andamento del mercato dei mutui

Uno degli errori che si commettono più di frequente è "dimenticarsi" del mutuo una volta che è iniziato il periodo di ammortamento. In realtà, la cosa migliore da fare è quella di tenere sotto controllo l'andamento del mercato dei mutui almeno fino a quando non si è raggiunta la metà del periodo di ammortamento. 

Controllando l'evoluzione dei tassi, infatti, ci si potrebbe rendere conto di stare pagando più del valore di mercato e che è possibile risparmiare parecchi soldi andando a modificare le condizioni di rimborso del mutuo. 

La surroga e la rinegoziazione del mutuo

I due strumenti principali a disposizione di chi ha acceso un mutuo e vuole modificare le condizioni economiche del finanziamento sono: 

• la surroga, che consiste nel trasferimento del mutuo a un'altra banca;
• la rinegoziazione, che consiste nella modifica del tasso di interesse o della durata del finanziamento concesso dalla propria banca. 

Risorse utili: 

• Simulazione e calcolo della rata del mutuo 
• Surroga mutuo prima casa
• Si possono avere due mutui?

Quando si accende un mutuo prima casa ci si prende l'impegno di restituire a rate il finanziamento maggiorato degli interessi per tutto il tempo indicato nel contratto. Se ci si accorge, dopo che è iniziato il periodo di ammortamento, che i tassi di interesse sono scesi e che si sta pagando più del tasso di interesse corrente, è utile ricorrere alla surrogazione del mutuo. In questa guida vedremo in cosa consiste la surroga del mutuo prima casa, come si richiede, quando conviene e cosa c'è da sapere. 

Quali mutui possono essere surrogati?

Possono essere surrogati tutti i mutui che hanno richiesto l'iscrizione di un'ipoteca sull'immobile. Oltre a poter richiedere la surroga del mutuo prima casa, quindi, è possibile surrogare anche:

• i mutui seconda casa;
• i mutui ristrutturazione;
• i mutui fondiari:
• i mutui bancari;
• i mutui liquidità;
• i mutui agrari;
• i mutui relativi a immobili a uso commerciale;
• i mutui chirografari;
• i mutui accollati. 

Cosa bisogna fare per fare la surroga del mutuo?

Per fare la surroga del mutuo l'unica cosa che bisogna fare è individuare la banca presso la quale si vuole trasferire il mutuo e comunicare alla banca la propria volontà. A questo punto l'istituto di credito procede con l'analisi del profilo creditizio di chi ha fatto la richiesta e verifica le caratteristiche del mutuo.

Se queste analisi hanno esito positivo e la banca autorizza la surroga, la palla passa all'istituto di credito, che ha il compito di comunicare la richiesta di surroga alla vecchia banca e di predisporre tutta la documentazione necessaria. 

Surroga del mutuo a tasso fisso vs tasso variabile

Il motivo principale per il quale si ricorre alla surrogazione mutuo prima casa è approfittare di tassi di interesse più convenienti. In particolare può verificarsi il caso di:

• un mutuo a tasso fisso che viene surrogato per approfittare di tassi fissi più bassi;
• un mutuo a tasso fisso che viene surrogato per beneficiare della maggiore convenienza dei tassi variabili in discesa;
• un mutuo a tasso variabile che viene surrogato per passare a un mutuo a tasso fisso. 

Per capire che cosa è meglio fare è importante tenere d'occhio l'andamento dei tassi di interesse e, se si intravvedono delle interessanti possibilità di risparmio, iniziare a considerare l'idea di richiedere la surrogazione del mutuo. 

Quando si decide di richiedere un mutuo surroga il vecchio finanziamento viene estinto e ne viene acceso uno nuovo. Ciò vuol dire che si può liberamente scegliere il tipo di tasso che risulta più conveniente al momento. 

Per individuare il mutuo surroga migliore è importante mettere a confronto le offerte di più banche e verificare qual è quella che presenta le condizioni più convenienti. 

Quando conviene fare la surroga di un mutuo?

I mutui surroga si rivelano convenienti quando, nel periodo intercorso tra il momento dell'accensione iniziale del finanziamento e il momento attuale, i tassi di interesse si sono ridotti. Facendo una simulazione della rata del mutuo ci si può fare un'idea di quanto si potrebbe risparmiare rimborsando un mutuo ai tassi di interesse correnti. 

Bisogna considerare poi che la surroga ha la sua massima convenienza nei primi anni del periodo di ammortamento. Dal momento che le banche applicano il sistema di ammortamento alla francese, all'inizio dell'ammortamento si versa una quota maggiore di interessi e una piccola quota di capitale. Riuscendo a trasferire il mutuo verso una banca che applica un tasso di interesse più basso rispetto a quello iniziale si può ottenere un risparmio notevole. 

Surroga mutuo più liquidità

In occasione della surroga si possono modificare le condizioni iniziali a cui è stato concesso il mutuo, sia allungando o riducendo il periodo di rimborso sia modificando il tasso di interesse. In più, se la banca giudica l'operazione fattibile, è possibile richiedere un importo aggiuntivo rispetto a quello riferito al vecchio mutuo. Questi soldi in più possono essere usati come liquidità, per finanziare tutte le proprie spese. 

Surroga del mutuo per ristrutturazione

In alcuni casi il mutuo non viene chiesto per l'acquisto di un immobile ma per la sua ristrutturazione. Nel caso in cui il mutuo sia coperto da ipoteca sarebbe possibile surrogarlo seguendo la stessa procedura prevista per il mutuo prima casa. 

La banca può rifiutare la surroga?

La banca di provenienza non può rifiutare la richiesta di surroga, mentre la banca di destinazione potrebbe rinunciare alla surroga. Le motivazioni per le quali la banca presso la quale si vorrebbe trasferire il mutuo può rifiutare la richiesta sono diverse. Ad esempio. 

• se il debito residuo è basso (di solito al di sotto di 50.000 euro);
• se la condizione lavorativa del debitore è incerta e la banca giudica rischiosa l'operazione;
• se il debitore ha avuto ritardi nei pagamenti delle rate.